Согласие на покупку доли в квартире

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Согласие на покупку доли в квартире" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Что такое согласие на покупку доли в квартире?

Жилье в общей долевой собственности принадлежит нескольким владельцам. Их доли могут отличаться, но это не влияет на преимущественное право выкупа долей. Условно, если Иванову принадлежит 5/20 часть, а Петрову всего 1/20 доля в квартире – оба совладельца могут приобрести квадратные метры Сидорова – третьего собственника этой же квартиры.

Вообще, согласие – это право, а не обязанность дольщика. Если вас не устроит цена или условия сделки, вы можете отказаться от покупки доли в квартире. Об этом также желательно известить продавца (необязательно).

Обратите внимание, что согласие считается лишь желанием выкупить долю. Если помимо вашего одобрения поступят согласия от других совладельцев – выбирать покупателя будет продавец. Он может заключить договор купли-продажи с одним из кандидатов или разделить свою долю между всеми желающими. Оспорить действия собственника доли, увы, никак не удастся.

Купля-продажа доли в квартире

Для начала разберёмся, что же такое доля? Долевая собственность подразумевает владение не частью квартиры, а частью права на неё. Эта часть не может быть установлена в квадратных метрах и очерчена границей. Её нельзя представить, например, в виде отдельной комнаты.

Все собственники в равной степени обладают правом пользоваться всем жильём (исключение составляют случаи, когда соответствующий порядок пользования установлен надлежащим образом). Выражается она всегда дробным числом (например, 1/3 или 4/7).

При желании и наличии возможности доля может быть выделена (по суду или соглашению) в натуральном виде (например, в виде комнаты). Однако в этом случае приходится говорить о прекращении долевой собственности.

Нюансы договора купли-продажи доли

Особенности договора, заключаемого при продаже доли в жилом помещении, обусловлены преимущественным правом покупки, которым наделены другие участники долевой собственности. Оно состоит в том, что дольщик, желающий продать свою часть права, предварительно должен предложить выкупить её остальным владельцам.

Соответствующее предложение оформляется в письменном виде самостоятельно либо при помощи нотариуса. В нём должны быть обязательно изложены все существенные условия сделки, включая стоимость.

Если на протяжении месяца никто из владельцев не изъявил желания приобрести долю, то её можно отчуждать в пользу третьих лиц. При этом условия сделки нельзя изменять на более благоприятные для покупателя в сравнении с теми, что были изложены в предложении к сособственникам. Если желающих оказалось несколько, продавец вправе сам сделать выбор между ними.

Возможные риски при покупке доли

Какие риски могут возникнуть при покупке доли в квартиреВвиду особого порядка совершения сделок с долями квартиры эта сфера представляется одной из наиболее сложных. Риски здесь также носят специфический характер. Связаны они, прежде всего, с предоставлением преимущественного права на выкуп доли другим сособственникам. Остальные владельцы, даже при отсутствии возможности или желания выкупить долю, выставленную на продажу, не всегда положительно относятся к возможности приобретения её третьими лицами, и стараются воспрепятствовать этому.

В основном это выражается в затягивании процесса:

  • Воспрепятствование осмотру квартиры потенциальными покупателями;
  • Нежелание получать извещение о том, что доля будет выставлена на продажу;
  • Формальное согласие на выкуп без фактического намерения сделать это и т.д.

Ещё более сложными оказываются ситуации, когда невозможно установить местонахождение других собственников.

По закону обязательства продавца считаются исполненными, если извещение было отправлено на последний из известных адресов отсутствующего дольщика.

Возникновение спорной ситуации возможно в случае смерти кого-либо из сособственников либо признания его умершим, если наследство не было оформлено.

Для решения проблем в таких случаях желательно обращаться за консультациями к профессиональным риэлторам. Впрочем, существуют способы самостоятельного обхода этих ограничений. Например, формально сделка регистрируется как договор дарения: поскольку он является безвозмездным, то при его оформлении в документах для дарения согласие других владельцев не требуется. Реже встречаются фиктивная рента или залог. Информация о том, как оформить дарение доли в квартире третьему лицу вот здесь.

Конечной целью покупки квартиры в долевую собственность нередко является последующая регистрация на приобретённой жилплощади. Согласия сособственников для этого не требуется, однако если доля будет слишком маленькой (например, 1/100), ФМС может воспрепятствовать регистрации.

Если планируется зарегистрировать всю семью, то желательно распределить доли между всеми членами. Это значительно упростит дальнейший процесс регистрации.

Также следует приготовиться к решению вопроса об определении порядка пользования жильём (если это не было сделано ранее). Здесь тоже велика вероятность столкнуться с противодействием со стороны других дольщиков. Вполне возможно, что не удастся избежать судебного разбирательства.

В суде определяющее значение будет иметь несколько моментов:

  • наличие у дольщика другого жилья;
  • наличие семьи и иждивенцев;
  • материальное положение.

Следует учитывать, что, исходя из изложенных обстоятельств, порядок пользования квартирой может оказаться непропорциональным величине долей.

Покупка

Приобретение доли в квартире является популярным вариантом получения прав. Однако ст. 250 ГК РФ ограничивает права продажи доли широкому кругу лиц.

Изначально, владелец должен получить согласие на сделку от других собственников. Согласие выражается в виде отказа от выкупа доли.

Для этого гражданин должен своевременно направить сособственникам уведомление о выставлении имущества на продажу. Если в течение 30 дней совладельцы не предпримут мер, направленных на выкуп, то часть может быть продана третьим лицам.

Обязательным условием является реализация объекта по условиям, которые были изложены в уведомлении. В противном случае совладельцы могут оспорить сделку.

При заключении договора купли-продажи с одним из собственников покупатель приобретает права только на одну долю. Владельцы остальных частей сохраняют свое право в полном объеме.

Особенностью продажи доли является значительное снижение цены. В среднем, по сравнению с продажей квартиры целиком, цена только одной доли ниже на 20%.

Образец договора купли-продажи доли в приватизированной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире оформляется в письменной форме. Обязательным условием является нотариальное удостоверение сделки.

Контракт должен содержать следующие условия:

  • наименование;
  • дата и место оформления;
  • данные сторон, включая данные гражданского паспорта и адрес места регистрации;
  • информация о квартире, включая почтовый адрес, общую и жилую площадь;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за неисполнение контракта;
  • подписи сторон.

Важно! Закон предусматривает возможность включения в договор акта приема-передачи. Документ может быть оформлен в виде отдельного бланка или входить в состав контракта

Образец договора купли-продажи на долю в приватизированной квартире

Необходимо заострить внимание на продаже доли, которая принадлежит несовершеннолетнему. Закон запрещает свободное совершение такой сделки

Для отчуждения имущества лица, которое не достигло 18летия, требуется получить разрешение районного отдела опеки. Постановление будет вынесено, если законные представители предоставлять несовершеннолетнему альтернативное место проживания и долю в собственности на другое жилье. Основным условием является соответствие величины площади квартир. Доля должна быть не менее реализуемой.

В случае совершения сделки в отношении имущества малолетнего лица, его интересы представляют родителя. Если собственником доли является несовершеннолетний гражданин, то он самостоятельно подписывает контракт (с согласия законного представителя).

Если ребенок был прописан в жилье, доля которого продается, то он может быть снят с регистрационного учета только совместно с родителями.

Покупка квартиры в долях

Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.

Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.

На что нужно обратить внимание при покупке доли?

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

есть ли возможность доступа в квартиру;
каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца;
убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде;
сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца;
не была, ли проведена перепланировка, т. к

важно, чтобы она была согласована;
если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности;
в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.

Покупка и продажа доли

Продажа доли в квартире, в первую очередь, связана с получением от других собственников согласия или отказа от их преимущественного права на выкуп реализуемой части квартиры. А доли часто есть у нескольких человек, и не все они готовы идти на компромисс. Чтобы сэкономить нервы и время, а также оградить себя от негативного отношения других собственников, лучше всего сразу обратиться за помощью в специальное агентство.

Доля в квартире может быть продана только с согласия других наследников, с которыми порой очень трудно найти общий язык. Оно и понятно, доля в доме очень часто бывает сразу у нескольких человек, но не все они готовы идти на компромисс и искать совместно единственно верное решение, связанное с таким вопросом, как продажа доли в доме в Санкт-Петербурге или Ленинградской области. Чтобы сэкономить свои нервы и время, а также оградить себя от негативного отношения других собственников, у которых тоже есть доля в доме, лучше всего сразу обратиться за помощью в специальное агентство.

Формы владения жильем

Формы владения жильем

Когда хозяевами квартиры по документам числится несколько человек, в силу вступает понятие общей собственности, которая может быть:

  • совместной – без четкого разделения имущественных прав каждого владельца (возникает при покупке жилплощади в законном браке);
  • долевой – с документальным подтверждением принадлежащей собственникам части жилья и прав на него (оформляется в результате наследования недвижимости по закону, завещанию или в силу судебного решения, при заключении договора дарения, совместном строительстве или приватизации жилья, в процессе ведения фермерского хозяйства).

Когда размер долей не определен соответствующими документами на недвижимость, принадлежащие собственникам части считаются равными.

Обладатель доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – продать, подарить, завещать и т.д. – с согласия остальных совладельцев, по решению суда или в прочих предусмотренных законом способах. При невозможности выделения части недвижимости в натуре предусмотрена возможность получения собственником денежной компенсации, соразмерной его доле (ст.245-247 ГК РФ).

Как разделить квартиру на доли?

Раздел квартиры в долях собственности возможен в том случае, когда жилище находится в совместной собственности или в долевой. Так, выдел доли можно осуществить путем достижения соглашения между сособственниками, либо если не удается придти к консенсусу, то поможет только .

Надо иметь в виду, что владельцы могут составить соглашение, в котором доли будут не равными, а будут в другом соотношении. Тогда в нем должны быть прописаны конкретные доли, принадлежащие каждому собственнику. При этом нужно отличать выдел доли из общего имущества и раздел общего имущества.

Также надо учитывать, что выдел доли из общего или долевого владения, возможно, произвести только тогда, когда комната, которая подлежит выделу, имеет отдельный вход или изолирована от других помещений в жилом помещении, то есть не является смежной с другими комнатами в квартире.

Распоряжение жилплощадью, которая находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый из владельцев вправе по своему желанию осуществлять пользование и распоряжение свое долей, а именно продать, подарить, обменять и др.

Когда сторонам не удается составить соглашение и договориться необходимо, обратиться в суд. При этом действует общее правило, если доли в документе, подтверждающем право собственности, не определены и не прописаны, то они являются равными. В судебном порядке происходит выдел доли в натуре.

https://www.youtube.com/watch?v=d3SxfX3aK4U

Источники

  1. Либерати Древний Рим. История цивилизации, которая правила миром / Либерати, Анна Мария; Бурбон, Фабио. - М.: АСТ, 2004. - 292 c.
  2. Петров Александр Теория государства и права; КноРус - М., 2016. - 245 c.
  3. Право и экономика №03/2013; Юстицинформ - М., 2013. - 601 c.
  4. Людмила Рагимовна Шабайкина Право в повседневной жизни. Учебное пособие: моногр. ; Проспект - М., 1986. - 711 c.
  5. Гражданин и право №03/2017; ИЛ - Москва, 2017. - 906 c.
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
ЮРИПОМОЩНИК 2021