Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Как разделить квартиру в ипотеке при разводе" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Содержание

Что надо знать про раздел ипотеки

Под ипотекой в контексте данной статьи понимается вариант залога недвижимости, при котором банк предоставляет заемщику кредитные денежные средства на покупку жилья, после чего, у последнего возникает право собственности на него с обременением. Такой залог гарантирует банку возврат выданных средств.

Как показывает практика, оформленную в браке ипотеку не так просто разделить. Это связано с тем, что помимо поиска консенсуса между собой, супругам надо еще удовлетворить интересы банка, поскольку развод не отменяет обязанности по уплате кредита.

В большинстве случаев при получении ипотечного кредита супруги оформляются созаемщиками либо один из них выступает поручителем. При неисполнении заемщиком своих обязанностей по кредитному договору, банк вправе предъявить требование о погашении задолженности к любому из них (солидарная ответственность) — ст. 45 СК РФ, ст. 322 ГК РФ.

Все произведенные в период брака выплаты по ипотечному кредиту считаются общесемейными, независимо от того, какой был доход у каждого из супругов. В связи с этим при разделе кредитных обязательств каждый из них может потребовать половину:

  • Уплаченных по ипотеке денег.
  • Квартиры — однако пока долг не выплачен, она находится в залоге у банка.

Особенностью раздела ипотеки является следующее:

  1. Последствия расторжения брака между супругами-созаемщиками не влияют на их обязанности по договору ипотеки. Они продолжают нести перед кредитным учреждением солидарную ответственность.
  2. Определение доли каждого из супругов зависит от ситуации. Если имущество делится поровну, кредитные обязательства также подлежат разделу пополам. При иных принципах деления нажитого — кредит, как правило, делится пропорционально долям каждого из супругов в общем имуществе (п. 3 ст. 39 СК РФ).
  3. Инициаторами раздела кредита могут быть не только супруги, но и кредитная организация, оформившая ипотеку.
  4. При отсутствии согласия банка, вероятнее всего, вы можете рассчитывать только на вынесение судебного решения, которым кредитные обязательства будут поделены пополам. Но это и по закону так.
  5. Добиться согласия банка на раздел ипотечного жилья возможно, если удастся его убедить в выгоде. Например, большая доля кредита погашена/просрочки отсутствуют/у супруга, на которого просят переоформить кредит, имеется стабильная высокая зарплата, в отличие от текущего заемщика. Однако и это не гарантирует на 100% лояльность банка в данном вопросе.
  6. Если часть квартиры оплачена маткапиталом — такая доля подлежит разделу между всеми детьми и родителями в равных долях.
  7. При оплате доли в ипотечном жилье личными денежными средствами одного из супругов, такая часть остается за ним.
  8. Взыскать половину суммы от уплаченных ипотечных платежей после расторжения брака в судебном порядке можно в пределах 3-х годичного срока исковой давности. При этом такой срок исчисляется для каждого платежа отдельно. Если остаток по кредиту большой и быстро рассчитаться с банком не получиться, вам придется взыскивать с бывшего супруга половину внесенных платежей каждые 3 года.

Какова роль банка при разделе ипотеки

При разделе ипотеки банк играет первостепенную роль. Именно от его решения будет зависеть в каком ключе будет проходить разделение ипотечной квартиры.

Если между супругами при разводе имеется спор о разделе квартиры — участие банка в судебном разбирательстве обязательно. При отсутствии спора о распределении долга и квартиры вам также потребуется получить его согласие на изменение порядка погашения кредита.

Для этого потребуется предоставить в банк документы, подтверждающие возможность погашения кредита солидарным должником. Это могут быть:

  • Справка 2-НДФЛ.
  • Копия трудовой книжки.
  • Договор аренды недвижимости.
  • Иные документы, свидетельствующие о наличии постоянного дохода.

Следует отметить, что банки неохотно и крайне редко идут на встречу в таком вопросе. Однако, если речь идет о разделе квартиры с использованием средств материнского капитала, согласие банка не требуется. При этом наличие обременения в виде ипотеки не может являться основанием для отказа в — п. 11 Обзора ПВС РФ:

  • Удовлетворении требований о разделе ипотечного жилья.
  • Определении долей детей в праве собственности.

Можно ли не платить по ипотеке после развода

Ипотеку при разводе необходимо продолжать платить поскольку:

  • Если супруги являются созаемщиками/один из них выступает поручителем — кредитные обязательства остаются неизменными даже после расторжения брачных отношений. Обе стороны являются солидарными должниками, с которых банк вправе потребовать исполнения обязательств полностью/частично.
  • Неуплата по кредиту однозначно приведет к увеличению долга за счет штрафных санкций/неустоек.
  • При возникновении длительной просрочки по кредиту это может грозить продажей жилья с торгов. В этом случае банк может потребовать досрочного погашения кредита, а при невыполнении такого требования, в судебном/внесудебном порядке обратить взыскание на недвижимость и продать ее с торгов.

Как выйти из числа созаемщиков

Ипотечная квартира — это не только совместная собственность супругов, но и серьезная проблема, связанная с крупным долгом по кредиту. Поэтому при разводе, если имеется непогашенная ипотека иногда практикуется выход одного из супругов из числа созаемщиков. Однако это возможно только по договоренности бывших супругов и с согласия банка.

При таком раскладе оставшийся в обязательстве супруг приобретает право единоличной собственности в ипотечном жилье, а вышедший — вправе потребовать выплаты компенсации.

Как правило, для получения согласия банка требуется соблюсти ряд условий, а именно:

  • Платежеспособность оставшегося в обязательстве экс-супруга должна позволять самостоятельно обслуживать долг по ипотечному кредиту.
  • Банк может потребовать ввести вместо выбывшего созаемщика поручителя. Им может быть кто-то из родственников заемщика.
  • Предмет залога должен быть переоформлен в личную собственность заемщика. Банк однозначно будет против, если, например, муж захочет выйти из числа созаемщиков, оставив при этом в собственности ипотечное жилье.

Но даже все вышеперечисленное не является гарантией того, что банк пойдет вам навстречу. При его отказе, шансы на выход из созаемщиков крайне малы даже через суд. Как вариант в этом случае можно — досрочно закрыть ипотеку/найти покупателя и продать квартиру.

Что следует предпринять, чтобы не пришлось делить ипотечную квартиру

Чтобы не пришлось делить ипотечное жилье в судебном порядке, обязательно оформляйте ваши устные договоренности с супругом письменно.

Это можно сделать путем заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества/брачного договора, в котором вы определите кому достанется долг и ипотека и в каких долях. Тогда раздел имущества при разводе супругов пройдет мирно в соответствии с его условиями.

Однако необходимо уведомить о наличии такого документа кредитора, а также о факте изменения/расторжения брачного договора. При невыполнении данной обязанности, стороны отвечают по обязательствам независимо от содержания брачного соглашения — ст. 46 СК РФ.

Кредитор при этом вправе потребовать изменения/расторжения кредитного договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых стороны исходили при его заключении — ст. 451 ГК РФ.

Другой вариант — сохраняйте документы, подтверждающие внесение вами своих личных денежных средств в первоначальный взнос по ипотеке. Например, вы получили наследство и оплатили этими деньгами первоначальный взнос, при этом вклад мужа был минимальный.

Обязательно храните документы, подтверждающие получение денег по наследству, поскольку в суде это будет иметь значение при разделе.

Теоретические основы развода с ипотекой

На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?

Раздел квартиры в ипотечном кредите

Согласно положениям гражданского законодательства, совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Это же положение утверждается семейным законодательством. Хоть квартира и куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.

Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными, если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (п. 2 ст. 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.

Раздел кредитного долга между супругами

Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны (см. «Можно ли и как при разводе поделить кредит«).

Основные сведения

Ипотечная квартира представляет собой совместное имущество разводящихся. При разделе кредитного жилья в стандартном порядке оно будет поделено в одинаковых долях, что касается не только жилья, но и ипотечных обязательств перед финансовым учреждением.

Любая операция с недвижимостью должна проводиться исключительно с дозволения банка, будь то продажа жилья, переоформление кредитного соглашения на более платежеспособного клиента, раздел кредита или ежемесячных платежей. Нельзя разделить ипотеку только посредством обращения в суд – подобные попытки окажутся бесплодными.

Один из вариантов выхода из ситуации – составление добровольного соглашения. Мужу и жене потребуется самостоятельно письменно составить соглашение о том, кто продолжит погашать задолженность, кто станет собственником жилья. Разделом кредита и ипотеки при наличии этого документа суд заниматься не станет.

При отсутствии возможности договориться законодательство устанавливает следующие способы раздела ипотеки при расторжении брака.

Изменение общей ответственности на долевую

В этой ситуации супруги после получения разрешения от банка вносят в ипотечный договор необходимые изменения. Общая ответственность по кредиту меняется на раздельную. Оставшаяся задолженность не меняется, однако из одной ипотеки образуются два новых кредита. Каждый из разведенных супругов оплачивает личную часть долга.

Получить от банка разрешение будет сложно, так как для него подобные изменения невыгодны: при просрочке он не сможет взыскать долг с обоих супругов одновременно. Финансовое учреждение пойдет навстречу, если выяснит, что каждый из заявителей обладает достаточной платежеспособностью, которая позволит им продолжать выплачивать ипотеку.

Раздел кредита допустим только в той ситуации, если в ипотечной квартире несколько комнат, и можно выделить доли супругов в натуральной форме. То есть к однокомнатной квартире или к комнате подобный вариант не относится.

Для самих супругов это тоже не самый удачный вариант: если у них нет дополнительного жилья, то им придется проживать под одной крышей в течение нескольких лет, пока ипотека не будет полностью погашена, а жилье – продано. Это может привести к напряженной атмосфере, особенно если кто-то из пары заведет новые отношения.

При этом даже если кто-то из супругов живет отдельно, то у него может возникнуть нежелание вносить платежи за ту квартиру, в которой находится не он, а бывший муж/жена – уже, возможно, с новой семьей. Невыплата ипотеки приведет к просрочкам, реализации банком жилья на торгах, и в итоге бывшие созаемщики потеряют деньги.

Переоформление ипотечного договора

Ипотечный договор переоформляется на определенного супруга, а вторая сторона отказывается от своей доли. Потребуется составить отказ в письменной форме и заверить его у сотрудника нотариального агентства.

Тот человек, на которого переоформлен договор, получает все финансовые обязательства по выплате ипотеки. Подобный вариант доступен, если банк даст свое согласие, убедившись, что супруг действительно обладает платежеспособностью для внесения ежемесячных ипотечных платежей.

Другие варианты действий

Если банк откажет переоформлять кредитный договор или делить ипотеку на два отдельных кредита, то у разводящихся супругов есть такие варианты дальнейших действий:

  • продолжать погашать ипотеку;
  • оплатить ипотеку досрочно, найдя требуемую сумму, после чего квартира продается, а полученные деньги делятся между супругами;
  • продать ипотеку и выплатить кредит (потребуется разрешение банка);
  • обратиться в суд с просьбой обжаловать отказ, вынесенный финансовым учреждением.

Особенности досрочного погашения ипотеки состоят в следующем. После того как кредит оплачен, а остаток вырученных после проведения сделки денег поделен между разведенными супругами, паре больше нет необходимости совместно решать финансовые вопросы и находиться на одной территории. Однако супруги при выборе такого варианта столкнутся со следующими проблемами:

  1. для того чтобы воспользоваться этим способом, потребуется получить согласие со стороны банка, а финансовые учреждения идут на этот шаг неохотно – при досрочном погашении ипотеки они потеряют определенную часть %;
  2. будет сложно найти покупателя, согласного купить ипотечную квартиру (особенно ситуация затрудняется, когда в жилье прописаны несовершеннолетние дети, а сам кредит погашался с использованием маткапитала – в этом случае шанс найти желающего приобрести квартиру сводится практически к нулю);
  3. залоговое жилье продается по существенно заниженной стоимости.

Если покупатель все же был найден, то ему потребуется выплатить остаток долга по кредиту и подождать, пока все необходимые документы по снятию обременения с жилья будут оформлены. Личные неудобства компенсируются сниженной стоимостью квартиры.

Как может быть оформлена ипотека

В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:

  1. Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
  2. Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
  3. Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
  4. Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
  5. Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.

Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).

Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.

При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе?

Денежные обязательства и долги одного супруга, возникшие после регистрации брака, признаются общими, поэтому разделить их можно. Квартира, купленная в ипотеку после получения свидетельства о браке, даже если она оформлена на одного партнера (заемщика) – подлежит делению как совместная собственность.

Банки охотнее предоставляют кредиты на покупку недвижимой собственности семьям (официальным супругам), поскольку это повышает гарантии полной оплаты задолженности в установленные сроки. В таком случае в сделке принимают участие:

  • заемщик (один из супругов), который после полной оплаты ипотеки получает имущественные права на объект;
  • созаемщик/поручитель (второй партнер), гарантирующий своевременное погашение долга;
  • банк/кредитор – владелец недвижимости до полной оплаты ипотеки.

При разводе с непогашенной ипотекой затрагиваются интересы третьей стороны – кредитора, который теряет гарантии своевременной оплаты задолженности. Поэтому супруги должны предварительно обратиться в банк для консультации со специалистом . Кредитор предлагает способы деления собственности и задолженности с учетом защиты личных интересов. При бракоразводном процессе его мнение главное.

Правовое регулирование вопроса:

  • глава 7 СК РФ устанавливает порядок формирования имущественных прав мужчины и женщины внутри семьи;
  • в главе 8 СК РФ расписаны нюансы составления брачного контракта как способа деления ипотечной недвижимости, материальных ценностей, других долговых обязательств;
  • главе 9 СК РФ предлагает возможные варианты распределения долгов, в том числе ипотеки;
  • порядок защиты имущественных интересов участников осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса России;
  • статьи Федерального Закона «Об ипотеке» знакомят с основными направлениями решения финансовых споров о залоговой собственности.

Один из главных документов при решении спора – кредитный договор, определяющий порядок и условия погашения долга гражданином/семьей.

Важные нюансы раздела квартиры при разводе

Данный процесс в принудительном порядке возможен, когда стороны не смогли договориться. Поделить дом в натуральном виде, не нарушая его функциональность, практически невозможно. Часто при разводе по решению суда или добровольному соглашению определяется порядок пользования жильем, устанавливается долевая собственность.

Покупка квартиры за материнский капитал предусматривает разделение поровну. Или только на детей. В этом случае после развода каждый останется при своих интересах.

Советы бывшим супругам

После определения долей, оформления всех необходимых документов, разделяют лицевой счет квартиры. Коммунальная оплата будет обеими сторонами в соответствии с размером причитающейся доли.

До обращения в суд истцом формальный собственник может продать дом. Второму супругу остается взыскание половины стоимости, указанной в договоре купли-продажи (а она часто меньше реально полученных денег). Или оспаривание сделки купли-продажи.

Заключение мирового соглашения обойдется дешевле обращения в суд.

Важно! Разделить совместную собственность можно в браке, в процессе его расторжении или после развода.

Что говорит закон

Все нажитое в браке имущество и долги — это совместная собственность. При ипотеке есть и недвижимости, и долги, и все они принадлежат супругам в равных долях. При этом совершенно не важно, кто оформлен как собственник. Даже если это только один супруг, второй по закону имеет точно такие же права.

При заключении кредитного договора оба супруга становятся заемщиками. Обычно один идет как основной, второй — как созаемщик. Основным обычно делается тот, кто имеет больший уровень личной платежеспособности. Но сути дела это не меняет — даже если супруга вообще не имела и не имеет доходов, она все равно имеет аналогичные права на объект.

Речь идет только об официальном браке и оформлении ипотеки после регистрации отношений. Если речь о военной ипотеке, такая квартира в любом случае не признается совместно нажитым имуществом.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе?

Денежные обязательства и долги одного супруга, возникшие после регистрации брака, признаются общими, поэтому разделить их можно. Квартира, купленная в ипотеку после получения свидетельства о браке, даже если она оформлена на одного партнера (заемщика) – подлежит делению как совместная собственность.

Банки охотнее предоставляют кредиты на покупку недвижимой собственности семьям (официальным супругам), поскольку это повышает гарантии полной оплаты задолженности в установленные сроки. В таком случае в сделке принимают участие:

  • заемщик (один из супругов), который после полной оплаты ипотеки получает имущественные права на объект;
  • созаемщик/поручитель (второй партнер), гарантирующий своевременное погашение долга;
  • банк/кредитор – владелец недвижимости до полной оплаты ипотеки.

При разводе с непогашенной ипотекой затрагиваются интересы третьей стороны – кредитора, который теряет гарантии своевременной оплаты задолженности. Поэтому супруги должны предварительно обратиться в банк для консультации со специалистом. Кредитор предлагает способы деления собственности и задолженности с учетом защиты личных интересов. При бракоразводном процессе его мнение главное.

Правовое регулирование вопроса:

  • глава 7 СК РФ устанавливает порядок формирования имущественных прав мужчины и женщины внутри семьи;
  • в главе 8 СК РФ расписаны нюансы составления брачного контракта как способа деления ипотечной недвижимости, материальных ценностей, других долговых обязательств;
  • главе 9 СК РФ предлагает возможные варианты распределения долгов, в том числе ипотеки;
  • порядок защиты имущественных интересов участников осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса России;
  • статьи Федерального Закона «Об ипотеке» знакомят с основными направлениями решения финансовых споров о залоговой собственности.

Один из главных документов при решении спора – кредитный договор, определяющий порядок и условия погашения долга гражданином/семьей.

Основные сведения

Ипотечная квартира представляет собой совместное имущество разводящихся. При разделе кредитного жилья в стандартном порядке оно будет поделено в одинаковых долях, что касается не только жилья, но и ипотечных обязательств перед финансовым учреждением.

Любая операция с недвижимостью должна проводиться исключительно с дозволения банка, будь то продажа жилья, переоформление кредитного соглашения на более платежеспособного клиента, раздел кредита или ежемесячных платежей. Нельзя разделить ипотеку только посредством обращения в суд – подобные попытки окажутся бесплодными.

Один из вариантов выхода из ситуации – составление добровольного соглашения. Мужу и жене потребуется самостоятельно письменно составить соглашение о том, кто продолжит погашать задолженность, кто станет собственником жилья. Разделом кредита и ипотеки при наличии этого документа суд заниматься не станет.

При отсутствии возможности договориться законодательство устанавливает следующие способы раздела ипотеки при расторжении брака.

Изменение общей ответственности на долевую

В этой ситуации супруги после получения разрешения от банка вносят в ипотечный договор необходимые изменения. Общая ответственность по кредиту меняется на раздельную. Оставшаяся задолженность не меняется, однако из одной ипотеки образуются два новых кредита. Каждый из разведенных супругов оплачивает личную часть долга.

Получить от банка разрешение будет сложно, так как для него подобные изменения невыгодны: при просрочке он не сможет взыскать долг с обоих супругов одновременно. Финансовое учреждение пойдет навстречу, если выяснит, что каждый из заявителей обладает достаточной платежеспособностью, которая позволит им продолжать выплачивать ипотеку.

Раздел кредита допустим только в той ситуации, если в ипотечной квартире несколько комнат, и можно выделить доли супругов в натуральной форме. То есть к однокомнатной квартире или к комнате подобный вариант не относится.

Для самих супругов это тоже не самый удачный вариант: если у них нет дополнительного жилья, то им придется проживать под одной крышей в течение нескольких лет, пока ипотека не будет полностью погашена, а жилье – продано. Это может привести к напряженной атмосфере, особенно если кто-то из пары заведет новые отношения.

При этом даже если кто-то из супругов живет отдельно, то у него может возникнуть нежелание вносить платежи за ту квартиру, в которой находится не он, а бывший муж/жена – уже, возможно, с новой семьей. Невыплата ипотеки приведет к просрочкам, реализации банком жилья на торгах, и в итоге бывшие созаемщики потеряют деньги.

Переоформление ипотечного договора

Ипотечный договор переоформляется на определенного супруга, а вторая сторона отказывается от своей доли. Потребуется составить отказ в письменной форме и заверить его у сотрудника нотариального агентства.

Тот человек, на которого переоформлен договор, получает все финансовые обязательства по выплате ипотеки. Подобный вариант доступен, если банк даст свое согласие, убедившись, что супруг действительно обладает платежеспособностью для внесения ежемесячных ипотечных платежей.

Другие варианты действий

Если банк откажет переоформлять кредитный договор или делить ипотеку на два отдельных кредита, то у разводящихся супругов есть такие варианты дальнейших действий:

  • продолжать погашать ипотеку;
  • оплатить ипотеку досрочно, найдя требуемую сумму, после чего квартира продается, а полученные деньги делятся между супругами;
  • продать ипотеку и выплатить кредит (потребуется разрешение банка);
  • обратиться в суд с просьбой обжаловать отказ, вынесенный финансовым учреждением.

Особенности досрочного погашения ипотеки состоят в следующем. После того как кредит оплачен, а остаток вырученных после проведения сделки денег поделен между разведенными супругами, паре больше нет необходимости совместно решать финансовые вопросы и находиться на одной территории. Однако супруги при выборе такого варианта столкнутся со следующими проблемами:

  1. для того чтобы воспользоваться этим способом, потребуется получить согласие со стороны банка, а финансовые учреждения идут на этот шаг неохотно – при досрочном погашении ипотеки они потеряют определенную часть %;
  2. будет сложно найти покупателя, согласного купить ипотечную квартиру (особенно ситуация затрудняется, когда в жилье прописаны несовершеннолетние дети, а сам кредит погашался с использованием маткапитала – в этом случае шанс найти желающего приобрести квартиру сводится практически к нулю);
  3. залоговое жилье продается по существенно заниженной стоимости.

Если покупатель все же был найден, то ему потребуется выплатить остаток долга по кредиту и подождать, пока все необходимые документы по снятию обременения с жилья будут оформлены. Личные неудобства компенсируются сниженной стоимостью квартиры.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

разделПрежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

гражданский бракСожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

брачный контактОформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

дележСогласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Уведомление банка

Для того чтобы избежать большинства спорных вопросов как до, так и после того, как начнете разводиться, есть проверенная практика того, какие действия следует предпринять, прежде чем пара разбежится каждый в свою сторону. В частности, это касается уведомления банка о желании супругов развестись.

Банки просчитывают такую возможность, потому используют несколько вариантов выдачи ипотеки семьям. Тогда кто-то из пары является главным заемщиком, так что если люди разведутся, банк себя застраховал. Второй супруг выступает поручителем, а в некоторых кредитных ситуациях – созаемщиком.

Каждая сторона ответственна за выплату своей части ипотеки, и несет практически одинаковую ответственность перед банком. Если главный кредитор не платит деньги, это будет делать его созаемщик или поручитель, но бывшая пара должна пойти в банк.

Организация, выдавшая средства на приобретение жилья, должна знать, куда пошли ее деньги, а значит, и должна быть в курсе новых обстоятельств. Если банк толковый, ему невыгодно, чтобы вы потеряли квартиру, потому специалисты предложат несколько способов разделить метры. Кроме того, можно поделить долги, а квартиру оставить.

Заключение соглашения

Но учтите – банки выбирают вариант выгодный для себя, а не для вас, чтобы не переплачивать, разделяя ипотечное жилье своим клиентам. Потому не следует слепо верить банку, а самим выяснить, как разобраться в проблеме с минимальными потерями.

Источники

  1. Витрук Николай Общая теория юридической ответственности; РГГУ - Москва, 1990. - 265 c.
  2. Каримжан Шaкиров Судебнaя экспертология: проблемы и решения (от теории – к прaктике); Огни - Москва, 2016. - 263 c.
  3. Виктор, Владимирович Лихарев Оперативно-разыскной кодекс Российской Федерации. Проект / Виктор Владимирович Лихарев. - М.: Проспект, 1993. - 168 c.
  4. Верчинский, Анатолий Клиент всегда прав! Правовой ликбез для потребителей / Анатолий Верчинский. - М.: Издательские решения, 1985. - 621 c.
  5. Смирнова 100 золотых правил. Уход за комнатными растениями / Смирнова, Мария. - М.: Фитон+, 2008. - 160 c.
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
ЮРИПОМОЩНИК 2021