Квартира в ипотеке можно ли оформить дарственную

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Квартира в ипотеке можно ли оформить дарственную" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Содержание

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Когда человек берет в ипотеку квартиру, то зачастую выплачивает ее не меньше 10-15 лет.

За это время многое может измениться, планы у заемщика могут поменяться, к примеру, он может захотеть подарить ипотечную квартиру своему ребенку, супруге, родителям.

Но возникает логический вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке, если долг еще не был выплачен?».

Решать вопрос со сменой собственника на квартиру, находящуюся в обременении банка, сложно и есть в этом деле свои тонкости, о которых пойдет речь ниже.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Ипотечное кредитование – в чем суть

Сегодня довольно часто можно встретить в обиходе банковский термин «ипотека», смысл которого до конца понятен далеко не каждому. Первичное понимание данного понятия сводится к займу денежных средств, которые позволяют приобрести недвижимость.

Говоря более профессиональным языком, данная разновидность кредита представляет собой метод залога, в роли которого выступает личное недвижимое имущество заемщика. Чаще всего таковым является объект кредитования.

При этом тонкости ипотечного кредитования в каждом финансовом учреждении могут существенно отличаться. Неизменным всегда остается только один факт – пока заемные средства не будут полностью возмещены кредитору, квартира будет принадлежать последнему.

Без согласия банка покупатель жилья может прописать в нем себя и свою семью, а может сдать данное имущество в аренду. Но вот если речь будет идти о том, чтобы передать право на владение имуществом другому лицу, в данном случае участие кредитора уже исключить будет невозможно.

ребенку или родственнику, с обременением и без

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

Содержание

Скрыть

  1. Как узнать о возможности дарения?
    1. Изучаем договор
    2. Что говорит закон?
  2. Как оформить дарение квартиры в ипотеке?
    1. Что потребуется?
    2. Получение согласия банка
    3. Необходимые документы
    4. Дарственная на ипотечную квартиру
    5. Пошаговые действия
  3. Возможные проблемы и нюансы
    1. Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
      1. Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

        Как узнать о возможности дарения?

        Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

        Изучаем договор

        Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

        Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

        Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

        Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

        Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

        Что говорит закон?

        Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

        Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

        К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

        Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

        Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

        Что потребуется?

        Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

        Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

        • доходы будущего собственника;
        • какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
        • количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

        Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

        Получение согласия банка

        Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

        Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

        Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

        К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

        Необходимые документы

        Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

        • Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
        • Бумаги собственника жилья.
        • Кадастровый или технический паспорт.

        Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.

        Дарственная на ипотечную квартиру

        Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

        Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

        Пошаговые действия

        Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

        1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
        2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
        3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

        Возможные проблемы и нюансы

        Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

        Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

        По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

        Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

        Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

        Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

        • Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
        • Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

        Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

        • Если долг погашается досрочно.
        • Если банк разрешил сделку.

        Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

        Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

        Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

        Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

        • Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
        • Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

        К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

        О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

        Суть ипотечного кредитования

        Приобрести жилье за собственные деньги очень сложно. Ускорить процесс можно, оформив ипотеку.

        С целью снижения риска непогашения долга банки берут в залог приобретенную недвижимость. Объектом залога может быть и другое имущество. Это практикуется, если у клиента нет денег на авансовый взнос или жилье покупается на первичном рынке, но находится на стадии строительства. Основные параметры ипотечного кредитования стандартные:

        • процентная ставка – ниже, чем по другим кредитным продуктам, так как заем обеспечен недвижимостью;
        • срок действия договора – до 30 лет. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, что при больших суммах ипотеки важно для заемщика;
        • авансовый взнос – может быть и нулевым, но для этого банк потребует дополнительное обеспечение. Как правило, финансовые учреждения его устанавливают в пределах 10-30% и выше;
        • сумма кредита – прямо зависит от доходов заемщика и созаемщика, а также рыночной стоимости жилья;
        • график погашения – обычно аннуитетный (равными частями), именно такую схему выплат предлагает большинство банков. Да и заемщику сложно вносить слишком большие платежи в начале кредитования, что свойственно дифференцированному графику;
        • дополнительные расходы – оформление ипотеки предусматривает также оплату страхования жизни, здоровья и недвижимости (ежегодно), оплату нотариальных услуг и экспертной оценки имущества.

        Покупка жилья в кредит сопровождается оформлением:

        • кредитного договора;
        • ипотечного договора;
        • поручительства (при наличии).

        Информация о недвижимости и ипотечном договоре обязательно должна быть внесена в Госреестр. Таким образом накладывается обременение на имущество. Запись в реестре будет сохранена, пока заемщик не выплатит долг и не уведомит об этом регистрирующий орган. В связи с этим возникает вопрос, возможна ли дарственная на квартиру в ипотеке.

        Когда можно оформить дарственную на ипотечную квартиру?

        Подарить жилье, взятое в ипотеку, проще всего, выплатив всю задолженность по ипотечному договору. Полностью рассчитавшись с банком, заемщик становится полноправным владельцем недвижимости. И тогда он может делать с ней все что угодно: продавать, менять, дарить и т. д.

        Но далеко не все люди могут погасить ипотеку досрочно. Именно поэтому многих людей интересует вопрос: «Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?».

        Коротко о главном

        Договор дарения обладает рядом качеств, которых нет у других договоров. Рассмотрим особенности документа и как его оформить.

        Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

        Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

        Гражданским кодексом указано о составлении дарственной, что это совершение сделки, при которой имущество передается от владельца одаряемому. Процесс сделки должен производиться абсолютно бесплатно – это условие, идентифицирующее договор.  Заполнение дарственной на квартиру между родственниками – правовое действие, к которому предъявляются особые требования, наряду с другими договорными обязательствами. Составить договор дарения можно как у профессионального нотариуса, так и самостоятельно.

        Кому нельзя сделать такой «подарок»: по закону запрещено дарить подарки на сумму более 3 тысяч рублей неким категориям лиц:

        1. Сотрудникам сфер медицины, образование и других организаций от лица тех, кому оказываются услуги;
        2. Государственным служащим и работникам муниципалитета, Банка России в связи с исполнением обязанностей;
        3. Юридическому лицу, если даритель – другая организация.

        Сколько стоит дарственная

        Конечная цифра состоит из нескольких составляющих: формирование договора и сбора за государственную регистрацию.

        Риелторы очень часто поднимают цену на такую услугу более 10 тысяч рублей за один бланк, а юристы занимаются таким вдвое дешевле. Единого тарифа не существует. Все зависит от того, куда и к кому вы обратились за услугами.

        Нотариальное заверение договора расценивается выше: полпроцента от итоговой цены на квартиру (или части квартиры, которая будет отдана в виде подарка), но не меньше 3 тысяч рублей, еще около 5 тысяч на техническое оформление. То есть, минимальная стоимость оформления дарственной на квартиру у нотариуса – 7-8 тысяч рублей. Тарифы на технические моменты варьируются в зависимости от региона и действий нотариальной палаты. 

        С февраля 2019 года оплачивать нотариальные услуги за отправку документа для регистрации в электронном формате не нужно – теперь процедура выполняется без дополнительных издержек. До этого момента, существовала необходимость доплаты юристу за удостоверение всех бумаг и передачу в исполнительные органы на регистрацию.

        Ипотечная квартира

        Можно ли оформить договор дарения на ипотечную квартируКаждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

        Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

        Можно ли и как оформить дарственную на квартиру, если она в ипотеке — какова реакция банков?

        Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

        Порядок оформления дарственной на ипотечную квартиру в 2020 году

        Если заемщик планирует подарить ипотечное жилье третьему лицу, тогда он должен:

        1. Получить согласие банка на осуществление сделки по передаче жилья.
        2. Собрать пакет документов для банка.
        3. Составить дарственную.
        4. Подать документы с заявлением в Росреестр для переоформления прав собственности на жилье.
        5. Получить выписку из ЕГРН.

        Как договориться с банком и подарить ипотечную квартиру?

        Можно ли подарить квартиру в ипотеке в 2021 году?Банки в единичных случаях соглашаются на смену собственника ипотечной квартиры. Если в будущем заемщик планирует подарить ипотечное жилье, тогда еще на стадии оформления и подписания договора с банком он должен настоять на том, чтобы в договоре значился пункт о возможном дарении жилья в пользу третьих лиц (с согласия банка).

        • Только в этом случае у заемщика есть хоть какие-то шансы подарить квартиру, находящуюся на обременении.
        • Если этот пункт будет включен в договор, тогда следующий шаг заемщика – согласовать с банком вопрос касательно дарения жилья, находящегося на обременении.
        • Для этого нужно:
        1. Пойти в отделение банка, с которым заемщик заключал ипотечный договор.
        2. Написать заявление о получении права на дарение квартиры. К заявлению нужно приложить документы на залоговую недвижимость, а также бумаги на то лицо, которому заемщик планирует подарить жилье.
        3. Объяснить и при необходимости доказать сотруднику банка, почему тому стоит согласиться на смену заемщика (например, текущему заемщику затруднительно платить по ипотеке, а у нового владельца финансовое состояние гораздо лучше).

        Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

        Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

        Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

          Можно ли подарить квартиру в ипотеке в 2021 году?
        • данные о сторонах сделки: дарителя, одариваемого и кредитора (банка);
        • информация о документах, на основании которых квартира является собственностью дарителя;
        • документы на предмет сделки (техпаспорт и др.);
        • информация о том, что квартира передается в дар на безвозмездных началах;
        • права и обязанности сторон сделки (указать, что одариваемому переходит обязанность в выплате остатка долга по ипотеке);
        • порядок передачи квартиры;
        • информация о том, что передаваемое жилье находится в залоге у банка;
        • подписи сторон (дарителя, одариваемого, ответственного сотрудника банка).

        Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

        Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

        Регистрация договора дарения ипотечной квартиры

        Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ дарственная должна быть оформлена в письменном виде и обязательно она должна пройти государственную регистрацию. Поэтому после подписания договора необходимо подать в Росреестр все необходимые документы.

        В обязательном порядке следует предоставить ипотечный договор, где будет указана возможность передачи предмета договора другому лицу в качестве дарения. Также сотрудник Росреестра не примет документы от заявителя, если тот не предоставит письменное согласие банка на осуществление сделки.

        Только при наличии этого документа, а также самого ипотечного договора можно зарегистрировать дарственную и в дальнейшем передать квартиру одаряемому.

        В каких случаях можно получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры?

        При рассмотрении заявления заемщика о дарении жилья другому человеку банк обращает внимание на следующие пункты:

          Можно ли подарить квартиру в ипотеке в 2021 году?
        • условия ипотечного договора. Если в соглашении будет обозначен пункт о возможной процедуре дарения жилья, находящегося в ипотеке, тогда банк рассматривает заявление. В противном случае зачастую банки отказывают заемщикам;
        • процент оставшегося долга. Если заемщик погасил большую часть ипотеки, то он реально может получить согласие банка на дарение ипотечного жилья. Если же заемщик не погасил даже 50% от той суммы, что дал ему банк, тогда шансы на одобрение заявки снижаются;
        • платежеспособность нового собственника. При рассмотрении заявки на дарение ипотечной квартиры банки обязательно интересуются, где работает человек, которому текущий заемщик планирует подарить квартиру, сколько он зарабатывает, как долго работает и т. д. Если финансовое состояние такого человека будет благоприятным, а текущий заемщик при этом утратит свою прежнюю финансовую стабильность, тогда банк может дать одобрение на осуществление процедуры дарения ипотечной квартиры.

        Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?

        Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.

        Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.

        И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.

        Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.

        Как подарить квартиру в ипотеке родственнику?

        Процесс дарения недвижимости, находящейся в ипотеке, близкому человеку ничем не отличается от дарения другому человеку: другу, товарищу, третьему лицу.

        Разница состоит только в том, что при оформлении дарственной одариваемому придется заплатить госпошлину в размере 13% от стоимости жилья. Если же квартира дарится близкому родственнику, тогда одариваемый освобождается от уплаты госпошлины.

        Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, ребенку?

        Можно ли подарить квартиру в ипотеке в 2021 году?

        Даже если банк и согласится на смену собственника, то он будет тщательно проверять его платежеспособность. А поскольку ребенок не имеет собственных доходов, то банк может отказать ему в оформлении сделки, даже в том случае, если у него есть согласие от родителей либо они подтвердили свою платежеспособность.

        Если банк одобрил заявку заемщика на дарение ипотечной квартиры ребенку, тогда даритель должен заключить с одариваемым дарственную, взять письменное согласие в банке и отправить документы на регистрацию в Росреестр.

        Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

        Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

        Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

        В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

        Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

        Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).

        Источники

        1. Марина, Леонидовна Давыдова Юридическая техника / Марина Леонидовна Давыдова. - М.: Проспект, 1996. - 362 c.
        2. Мария Владмировна Скопинова Как написать исковое заявление. Учебно-практическое пособие; Проспект - М., 1997. - 640 c.
        3. Головненков Павел Уголовное уложение (Уголовный кодекс) Федеративной Республики Германия: научно-практический комментарий и перевод текста закона. 2-е издание; Проспект - М., 1996. - 115 c.
        4. Анатолий Николаевич Кузнецов Уголовно-процессуальные акты 2-е изд. Учебное пособие для СПО; Юрайт - М., 2018. - 539 c.
        5. Александр Анатольевич Мохов Российское предпринимательское право в тестах. Учебное пособие; Проспект - М., 1988. - 453 c.
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
ЮРИПОМОЩНИК 2021