Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень для разных ситуаций, оформление

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень для разных ситуаций, оформление" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Содержание

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Какие документы должны быть у продавца квартиры

Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих — со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:

  • Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
  • Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.

Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ — паспорта, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).

Какие документы нужны к моменту сделки:

  • Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
  • Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
  • Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
  • Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
  • Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
  • Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
  • Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);

Интересно, что практически все документы из приведенного перечня документов должен подготовить продавец, от покупателя же при покупке потребуются только паспорта (если дело не касается ипотеки и т.п.)

Проверка недвижимости

Первое что следует тщательно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, это права собственности на данный объект недвижимости. Собственник обязан предоставить все имеющиеся у него документы на продаваемое жильё. Это может быть не только свидетельство права собственности, но и договор купли-продажи или обмена, дарственная, завещание, документы о наследстве, прочее. Желательно проверить их оригиналы, а не копии документов. Если оригиналов по какой-то причине нет, то предоставленные копии должны быть нотариально заверены.

Следующее, что стоит проверить, это отсутствие притязаний на квартиру. Для этого необходимо заказать в отделении Росреестра или Многофункциональном центре справку из единого государственного реестра. Заказ ее предусматривает уплату государственной пошлины. В такой справке содержаться достоверные сведения о том, кто является собственником квартиры, один он или их несколько и был ли данный объект недвижимости в спорах в течение последних трёх лет. Если споры были, следует попросить собственника документ о судебном решении, чтоб узнать, в чью пользу оно было вынесено.

Основные этапы оформления сделки

Как и любой акт купли-продажи, сделка с недвижимостью регулируется в соответствии с действующим законодательством. В Российской Федерации действия, связанные с покупкой и продажей недвижимости регулируются в строгом соответствии с федеральным законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Нормативный акт закрепляет порядок проведения сделки, перечень необходимых документов, а также права и обязанности обеих сторон.

Для покупателя процедура в плане оформления проходит несколько легче, чем для продавца. Но риски столкнуться с недобросовестным продавцом достаточно высоки.

Однако с 1 января 2020 года на государственном уровне принят закон «О выплатах добросовестным приобретателям жилья». Эта законодательная поправка позволит уберечь добропорядочных граждан от действий мошенников. Часто «черные риелторы» работают по подложным документам, перепродавая недвижимость без ведома реальных хозяев. Тем самым, у покупателя в ходе судебных разбирательств законные владельцы изымают жилье. Для людей, попавших в подобную ситуацию, и создана такая выплата. Новые законы позволят получить выплату пострадавшим гражданам, если по истечению полугода от изъятия собственности не было произведено никаких выплат, либо компенсация была частичной. Определять размер выплаты будет суд, исходя из реального ущерба, либо от размера кадастровой стоимости недвижимости.

Для покупателя есть ряд обязательных этапов при оформлении покупки недвижимости:

  1. Установление права собственности на недвижимость.
  2. Регистрация перехода права собственности на покупателя.
  3. Окончательная регистрация права собственности на жилье.

Только после оформления права собственности сделка будет считаться законной и завершенной.

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Проверка квартиры, собственника или застройщика перед сделкой.

Что необходимо проверить у продавца, прежде чем подписывать договор о покупке? Есть 2 вида сделок купли-продажи недвижимости: на вторичном и первичном рынке.

На вторичном рынке обычно продают готовую жилплощадь. В данном случае при оформлении купли-продажи квартиры нужно запросить и проверить:

  1. Документацию на собственность. Это правоустанавливающие бумаги, информирующие о порядке, по которому продавцу она досталась. Например:
    • унаследовал от родителей (завещание, свидетельство о наследовании и т. д.);
    • подарили (договор дарения);
    • купил (ДКП);
    • судебное решение или другие основания.
  2. Выписка ЕГРН из Единого госреестра недвижимости. Её можно запросить дистанционно, следуя инструкциям на сайте Росреестра. В реестре есть сведения о запрашиваемом объекте. Важно узнать, нет ли обременений: залога, ареста и т. д.
  3. Выписка из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе, МФЦ. Она показывает, что лица, ранее прописанные в квартире, были сняты с учета.
  4. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Можно получить в ТСЖ, УК или МФЦ.
  5. Подтверждения из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не стоит на учете. Лучше запросить при отсутствии у продавца водительских прав.

Обратите внимание! Если сделки осуществляются по доверенности – тогда необходимо еще произвести проверку доверенности и личности доверенного лица, которое собирается продать жилплощадь.

Также обратите внимание на следующие факторы:

  • не стоит спешить с приобретением квартиры, если продавец только вступил в права наследования: есть риск, что в течение 3-летнего срока объявятся законные наследники. Они могут оспорить сделку, и вернуть недвижимость себе;
  • наличие временно выписанных жильцов. Если вы неосторожно купите подобное жилье, в дальнейшем могут объявиться личности, которые имеют право на пожизненное пользование квартирой;
  • даже после юридически грамотной сделки может оставаться риск её отмены. Продавец вправе заявить, что его права были ущемлены в продаже. Поэтому лучше оформлять сделку у нотариуса или при свидетелях.

Дополнительные мероприятия, которые позволят избежать проблем:

  • проверка кадастрового и техпаспорта объекта. Эти данные дают возможность проверить, нет ли незаконных перепланировок, какова реальная площадь жилья, которое собираются продать;
  • проверка справки из паспортного стола (форма № 9). В ней содержатся данные обо всех зарегистрированных гражданах в квартире, об отсутствии временно выписанных лиц.

Теперь – первичный рынок. Это новостройки, которые купить сравнительно легко. Покупатель при оформлении покупки квартиры должен проверить основания застройщика на продажу:

  1. Образец договора долевого участия (ДДУ). Он заключается, если объект еще не готов к сдаче. Обычно оплата производится постепенно. Как правило, цена такого жилья ниже, чем на вторичном рынке, поэтому купить его выгоднее. В ДДУ фиксируются:
    • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
    • ответственность девелопера;
    • этапы возведения;
    • срок строительства.
  2. Проектная декларация. В ней указываются права собственника участка, на котором строится дом.
  3. Договор страхования. Полис должен иметь каждый застройщик, он указывает размер страхования ответственности, цену и условия.
  4. Проект, разрешение на застройку. Там вы найдете подтверждение согласования строительства с городской администрацией, сведения о прокладываемых коммуникациях.

Стоимость оформления квартиры в собственность при покупке

Приобретение недвижимости в частную собственность возможно путем купли-продажи за свои средства или при помощи кредитных ресурсов (ипотека).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В обоих случаях стоимость квартиры не включает все расходы, связанные с оформлением в установленном законом порядке.

Кроме того, при ипотечном кредитовании заемщику, как будущему владельцу, банк предложит застраховать имущество.

Выбор схемы определит, сколько стоит оформление квартиры при покупке.

Как стать владельцем недвижимости?

Для приобретения квартиры необходимо выполнить определенный ряд действий. Определить ценовой сегмент желаемой недвижимости, к какому рынку она относится (первичный или вторичный) и метод поиска подходящего объекта.

Выбрать квартиру можно самостоятельно или при помощи риэлторской организации, которая в свою очередь потребует оплату услуг, а в случае с новостройками эта сумма будет заложена в стоимость.

Услуги по полному оформлению выполняют нотариальные конторы и юридические организации.

Порядок действий

Процесс приобретения квартиры делится на следующие условные этапы:

  • проверка документов на квартиру;
  • установление прав и дееспособности продавца или его представителя;
  • сопоставление фактической планировки с указанной в технической документации;
  • проверка обременений;
  • выяснение истории перехода права собственности по объекту;
  • анализ проживающих и имеющих право на прописку, включая несовершеннолетних и лиц, зарегистрированных по завещательному отказу;
  • проверка задолженности за коммунальные услуги и потребление энергоресурсов;
  • составление договора купли-продажи;
  • оформление в нотариальной конторе;
  • оплата государственных сборов;
  • регистрация в ЕДРП.

Если проверка документов на «чистоту» квартиры устраивает покупателя, то основным моментом является внесение пунктов, обеспечивающих безопасность сделки и взаиморасчетов.

Если объект недвижимости достался продавцу по наследству, в договоре необходимо указать, что возможные претенденты на часть имущества по завещанию или по закону получают расчет из суммы, вырученной продавцом от продажи квартиры.

Содержание договора проверяется на соответствие характеристик объекта, реквизитов и прочих данных:

  • кадастровому паспорту;
  • свидетельству о праве собственности;
  • реквизитам владельца и покупателя и тому подобное.

Сумма договора должна отражать реальную стоимость, что впоследствии исключит возможность опротестовать сделку.

При заключении договора с застройщиком необходимо проверить:

  • наличие гарантийных обязательств;
  • правомочность юридического лица заключать соглашение.

Подготовка документов к оформлению покупки квартиры

Заключение предварительного договора купли-продажи

После проведения всех предварительных этапов: поиска квартиры, выбора агентства, самостоятельного изучения рынка недвижимости, многочисленных переговоров с продавцами и изучения их документов, пора приступить к главному — начать оформление сделки.

Предварительный договор содержит:

  • сведения об участниках сделки  – паспортные данные;
  • параметры объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы;
  • условия – стоимость, порядок расчета, порядок освобождения квартиры;
  • сроки заключения главного договора;
  • ответственность участников;
  • обязательства продавца о передаваемом объекте;
  • реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

Если при переговорах было еще какое-то существенное условие, его также необходимо сюда включить. На момент подписания уже можно проверить добросовестность продавца – в порядке ли у него необходимые документы, не пытается ли он вписать какие-либо ненужные или вредные условия.

Проверка документов необходимых для заключения сделки купли-продажи квартиры

Если возникают сомнения, то имеет смысл заранее потребовать документы, гарантирующие чистоту будущей сделки:

  1. выписка из ЕГРП (Росреестр);
  2. выписка из домовой книги (домоуправление или ЖЭК);
  3. копия финансово-лицевого счета (ЖЭК или расчетный центр);
  4. техпаспорт на квартиру (БТИ);
  5. согласие супруга (нотариально заверенное согласие);
  6. согласие органов опеки (несовершеннолетние граждане, прописанные в квартире) (РОНО).

Все документы должны быть с подписями и печатями, подозрительно выглядящие документы лучше не принимать во внимание, а потребовать новые. Кроме этого, продавец обязательно должен быть дееспособным гражданином, сделки с недееспособным продавцом – недействительны.

Ознакомьтесь с инструкцией по покупке квартиры в ипотеку в нашей новой статье на эту тему. Все о том как взять ипотеку на квартиру и какие документы для этого нужны.

О необходимости согласия супруга на покупку квартиры читайте здесь.

Способы приобретения квартиры на вторичном рынке

Исходя из финансовых возможностей приобрести квартиру на вторичном рынке жилья можно следующими способами:

  1. За наличные средства.
  2. За счет ипотечных средства.
  3. За счет средств материнского капитала.
  4. В рассрочку.

За наличные средства

Приобретение квартиры за наличные средства является самым простым и быстрым вариантом.

Сторонам только необходимо обсудить следующие моменты:

  • первый платеж («>аванс или задаток);
  • сроки и условия заключения договора;
  • как и в каком порядке будет происходить передача денег.

За счет ипотечных средств

Способ приобретения квартиры на вторичном рынке жилья с использованием заемных (ипотечных) средств является одним из самых актуальных на сегодняшний день.

Для получения ипотечного кредита необходимо предоставить в банк оценочный отчет. Исходя из рыночной стоимости будет рассчитываться сумма кредита. Компания, производящая оценку, должна быть лицензирована.

Банк также тщательно проверяет все возможные риски сделки, поэтому покупатель должен предоставить все необходимые документы:

  • копии паспортов собственников;
  • выписку из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах;
  • технический план;
  • согласие супруга на совершение сделки (если собственник в браке);
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники);
  • дополнительные документы (исходя из условий сделки).

За счет средств материнского капитала

Есть следующие варианты улучшить свои жилищные условия, используя указанные средства (ст. 7 ФЗ № 256):

  • оплатить часть суммы имеющимися накоплениями или средствами от продажи прежней квартиры и часть средствами материнского капитала (по достижении ребенком возраста 3 лет);
  • оплатить первоначальный взнос по ипотечному кредиту на приобретение квартиры;
  • погасить долг или часть долга по уже имеющемуся кредиту на покупку жилья.

В рассрочку

Вариант приобретения квартиры на вторичном рынке в рассрочку предполагает расчет с продавцом частями. Суммы, срок и график платежей отражаются в договоре купли-продажи.

Учитывая длительность исполнения обязательств по договору данный способ имеет особенности и риски:

  • на весь период рассрочки квартира находится в залоге у продавца (п. 5. ст. 488 ГК РФ);
  • право собственности оформляется после выплаты полной стоимости квартиры;
  • в случае отказа в регистрации или отказа продавца от сделки вернуть выплаченные средства крайне сложно;
  • неисполнение покупателем обязательств по договору.

Можно ли продать квартиру без риэлтора

Продавать квартиру можно самостоятельно или с привлечением специалиста — риэлтора, нотариуса. В каждом способе есть свои плюсы и минусы.

Продажа посредством обращения к нотариусу

Продажа через нотариуса не предполагает помощь в поиске покупателя, но гарантирует наличие юридической поддержки. Основная задача нотариуса — заверить договор, проверить сопроводительную документацию.

За дополнительную плату нотариус поможет составить договор купли-продажи, проконсультирует, какие риски ожидают при заключении сделки.

Стоимость добровольного нотариального заверения договора при продаже квартиры третьим лицам зависит от цены недвижимости (ЦН). Сумма составит:

  • 3000+0,4% от ЦН, если стоимость до 1 млн. руб.;
  • 7000+0,2% от ЦН, превышающей 1 млн. руб., но при цене до 10 млн. руб.;
  • 25000+0,1% от ЦН, превышающей 10 млн. руб. Согласно ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, сумма не может быть выше 100 тыс. руб.

Обращаясь к нотариусу за помощью при составлении договора, придется оплатить услуги правового и технического характера. Их величина колеблется в пределах 5-7 тыс. руб.

Продажа с риэлтором

Около 80% операций купли-продажи совершается с привлечением риэлтора. Специалисты в сфере продажи недвижимости сами находят продавцов, предлагая свои услуги. Последние с удовольствием соглашаются, снимая с себя ответственность за контроль хода сделки. Однако терять бдительность не стоит, ведь в требованиях к профессии «риэлтор» нет пункта о наличии юридического образования, а значит, не исключены неточности при составлении текста правоустанавливающего документа.

В крупных риэлторских агентствах предоставляется полный спектр услуг, включая поддержку юриста, но это значительно увеличивает стоимость сопровождения сделки. Обычно в цену включают такие работы:

  • поиск покупателя;
  • обсуждение с собственником основных нюансов совершения сделки;
  • нахождение компромиссов между продавцом и покупателем;
  • составление договора, разъяснение его основных положений;
  • инструктирование по поводу сбора документации для регистрации договора.

Риэлтор координирует процесс купли-продажи, предоставляет клиенту информационную поддержку.

Самостоятельно

При желании можно продать квартиру без риэлтора. Но при этом нужно запастись терпением, ведь покупатель может найтись не сразу. Придется выделить время, необходимое на показ квартиры, ознакомиться с правилами представления недвижимости покупателю, с особенностями проведения сделки.

Можно ли купить квартиру без риэлтора

Для покупателя самостоятельное приобретение недвижимости связано с риском встретиться с недобросовестными продавцами, реализующими не принадлежащее им жилье, отягощенное обременениями в виде залога, банковского кредита, имеющее «скрытых собственников». Граждане обращаются к риэлторам в надежде избежать риска неполучения недвижимости. Безопасная покупка квартиры предполагает тщательное изучение документов, касающихся всех действующих и прежних собственников, и тогда от помощи риэлтора можно отказаться.

Выбор жилья и проверка хозяина владения

Следуя простым правилам, можно обезопасить себя от бесполезной траты времени и потери денег из-за умышленных действий мошенников, некомпетентности специалистов и пробелов в законодательной базе страны.

В Казахстане, перед покупкой квартиры, следует обязательно проверить юридическую чистоту документов. Любые неточности, разночтения или ошибки в бумагах могут привести к большим проблемам при попытке регистрации собственности.

Необходимо удостовериться, что:

  • на жилье не наложено обременение в виде ареста, залога или других ограничений, препятствующих проведению каких-либо операций с ним;
  • продавец является единственным полноправным владельцем квартиры;
  • во всех списках указаны идентичные сведения об объекте продажи: даже незначительная ошибка в названии улицы или указание неверной квадратуры одной из комнат приведет к бумажной волоките, которая может затянуться на месяц;
  • любая перепланировка была узаконена со внесением соответствующих правок.

Совет: к просмотру недвижимости стоит привлечь специалиста – он поможет найти минусы, за счет которых вполне реально добиться снижения ее стоимости.

Источники

  1. Практический бухгалтерский учёт. Официальные материалы и комментарии (720 часов) №8/2015: моногр. ; Высшая школа - Москва, 2015. - 870 c.
  2. Принцип формального равенства и взаимное признание права. Коллективная монографиямоногр. ; Проспект - М., 2005. - 311 c.
  3. Юрий, Федорович Беспалов Дела о наследовании: некоторые спорные вопросы правоприменения. 2-е издание / Юрий Федорович Беспалов. - М.: Проспект, 2014. - 700 c.
  4. Сборник Право и экономика в современном мире. Выпуск V / Сборник статей. - М.: АВТОР, 2016. - 296 c.
  5. Александр, Васильевич Малько Правоведение. Учебно-методическое пособие: моногр. / Александр Васильевич Малько. - М.: Проспект, 2014. - 156 c.
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
ЮРИПОМОЩНИК 2021